之前不是一直说目前拿地倾向一二线了吗?还以为要在一线开始大干了,现在又说要撤一线事业部,所以碧桂园这是要干啥呢?

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桃谷六仙-桃根仙 - 查良镛没把我写帅

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纠正一下,撤销一线事业部与碧桂园一二线拿地“不会大干”看不出有任何联系。只能说明一线事业部的构建本身存在不合理性。

首先科普下碧桂园拿地模式变化,有助于理解这家公司的逻辑。

过去碧桂园采取“二三线城郊、四线城区”策略,目的是避开相对发达、地价高企的成熟市场,选择二三线城市的非主城区以及四线城市主城区。地块规模倾向,大,大,大,比如千亩以上。

2012年底,拿地模式开始改变,内部口号“百花齐放”,投资决策委员会将权力下放至区域公司,形成内部竞争机制。当然,杨老板提倡的是区域之间良性竞争。

2014年,碧桂园实行包括“同心共享”在内的改革机制,项目总从盲目拿地转变为“去拿能够获得成就共享的地”。大致内容包括,区域拿地首年现金实现回笼,市场支持快销,要实现开盘“清销”,去化率七八十;土地拓展奖励,区域可分享净利润的20%作为奖励,区域拿地按照一万/亩来奖励。

2015年,碧桂园又成立相对独立的“一线事业部”,负责人就是今天的主人公朱荣斌。

敲黑板,划重点:务实的杨老板为了提高一线城市布局成功率,除了一线城市事业部,允许环一线城市区域公司同时拿地。

也就是说,在“百花齐放”的口号下,谁有资源谁就上。

一线事业部在这种竞争机制下劣势太大,既没有资源,又不如地方公司熟悉市场。有过统计,从2015年5月宣布进军一线城市后将近10个月内,碧桂园在上海拿了5个项目,一线事业部占2个;深圳拿了四五个项目,一线事业部只贡献了龙华老围旧改。

碧桂园的某种激励做法还助长了上述行为的进一步发展。莞深公司因为销售特别牛,获老板赐封“特级区域公司”,是唯一一个不设拿地成本限制的区域。不设限制,不设限制,不设限制!

所谓优胜劣汰,没有拿到地为自己正名的朱荣斌,成为这场淘汰赛的出局者,不意外。

诸事顺利

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想在想要进入一二线城市还是很难的,土地招牌挂的比较少,竞争激烈。旧改项目又周期长,牵涉的东西也多呀!

小星星

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碧桂园习惯三四线城市的开发,本来一二线城市拿地、开发的难度就不少,还要避免“自己人”竞争。撤一线事业部估计是重新再规划吧

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