土地并购最为关键的因素是什么?

一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈

@走过山岗的鱼:近年来,房地产行业并购个案和数量都呈现井喷之势,但一千个案例中就有一千个哈姆雷特,各有不同关键之处需要把握。 当然,在并购业务操作中也有可以总结和归纳的共通经验和教训。比如,并购动作较多,在业内也较有影响的融创,在对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等收购操作中,就出现过较多的反复和波折,这其中就掺杂着成与败的经验与教训。而业内早就有对其做过部分总结: 从融创过往并购案例看,城市区域选择是其并购目标的核心关键词,表现在:选择基本面良好的城市优先布局:比如北上广深一线城市;选择市场容量大的市场收购优质项目:比如武汉、成都、重庆这样的城市;另外,市场价格弹性空间较大的城市,比如市场均价在每平方米1万元以上,尤其是1.5万元以上的城市,比如南京、天津这样的城市。 同时,融创是现金流导向非常明确的一个企业,从并购的项目对象来看,以项目并购选择关键词是现金流,这样每一个并购项目马上就可以进入销售状态(净地的话5-6个月后就可以达到预售条件,或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目),马上就可以产生现金流,这样,融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以,其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样,融创的资金成本压力也会较低,也会比较快的做出销售业绩。 其实,现在仔细观察孙宏斌前后期收购手法的变化,也可以发现从整体收购到局部收购趋势。比如融创对于天朗、中渝置地等房企的收购并不是全盘通吃,已经和此前收购绿城佳兆业不一样了。同样,和雨润地产的合作也有可能仅仅局限于好的项目,不会整体收购。 孙宏斌就说过,“以我们对绿城和佳兆业的经验,我们整包去做的可能性会比较小了,我们宁愿谈一个项目,谈一个城市,要整体弄的话,我们觉得是很累的,而且效率很低的,最后的效果也不一定好,我们宁愿选两三个城市。”

1485 次浏览 • 1 人关注 • 2 个回复 • 2017-04-12 17:51 • 来自相关话题

土地并购失败的原因是什么

一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈

@走过山岗的鱼:2016年到2017年,并购重组监管愈加严格,市场更加明确了监管边界和规则红线。从去年24起被否的重组案例审核意见来看,持续盈利能力、信息披露的完善程度、控制权的稳定性、合法合规性等成为审核和问询工作的重点。 在24起被否的并购重组案例背后,当前监管“四大雷区”已逐渐明确。包括持续盈利能力存疑、估值和定价差异等信息披露不充分、控制权存在不确定性、违法公开承诺与国家法律法规政策等,都是过去一年里并购重组被否的重要原因。 具体来看,标的资产的盈利能力仍是审核的重中之重。被否的24起重组申请中,涉及盈利能力的审核意见达15起,表述内容包括标的盈利能力存在重大不确定性、持续亏损不利于提高上市公司质量、业绩真实性无法判断、持续盈利能力披露不充分等。因控股权存在不稳定性而被否决的重组有3起,审核意见主要为交易完成后实际控制人认定依据披露不充分。此外,交易估值和股权定价的前后差异较大也被多次提及,还与盈利能力、控股权认定等重合出现在审核意见中 并购重组的严监管之势,在数据统计中也有明确体现。2016年有24起并购重组方案未获通过,较2015年的22起环比有升,整体通过率下降了2.3%。在6月17日新规公布后,证监会共召开了61次并购重组会议,审核未通过率由新规前的6.67%,快速上升至14.15%。 展望2017年的并购重组市场,除严监管态势延续之外,市场对中概股和港股回归也报以高度关注。去年5月证监会宣布,对中概股回归A股的明显价差、壳资源炒作等现象予以高度关注,对可能引起的影响进行深入分析研究。此表态被市场认为是中概股回归之路全面收紧的开始。

1291 次浏览 • 1 人关注 • 2 个回复 • 2017-04-11 18:29 • 来自相关话题

又一个并购失败的例子,早前鲁能也中止了广宇发展重组,不知道这种重组并购的压力主要来源于哪里?或者最大的阻力会是什么?

一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈

@Youniverse:深交所要求控股方制定明确可行的解决同业竞争的承诺,并对承诺事项的具体内容、履约方式及时间、履约能力分析、履约风险及对策、不能履约时的制约措施等方面进行充分的信息披露。

939 次浏览 • 1 人关注 • 3 个回复 • 2017-04-11 15:56 • 来自相关话题

未来还有可能继续吗?

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浅酌 发起了问题 • 1 人关注 • 0 个回复 • 811 次浏览 • 2017-04-10 12:55 • 来自相关话题

土地并购最为关键的因素是什么?

一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈

@走过山岗的鱼:近年来,房地产行业并购个案和数量都呈现井喷之势,但一千个案例中就有一千个哈姆雷特,各有不同关键之处需要把握。 当然,在并购业务操作中也有可以总结和归纳的共通经验和教训。比如,并购动作较多,在业内也较有影响的融创,在对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等收购操作中,就出现过较多的反复和波折,这其中就掺杂着成与败的经验与教训。而业内早就有对其做过部分总结: 从融创过往并购案例看,城市区域选择是其并购目标的核心关键词,表现在:选择基本面良好的城市优先布局:比如北上广深一线城市;选择市场容量大的市场收购优质项目:比如武汉、成都、重庆这样的城市;另外,市场价格弹性空间较大的城市,比如市场均价在每平方米1万元以上,尤其是1.5万元以上的城市,比如南京、天津这样的城市。 同时,融创是现金流导向非常明确的一个企业,从并购的项目对象来看,以项目并购选择关键词是现金流,这样每一个并购项目马上就可以进入销售状态(净地的话5-6个月后就可以达到预售条件,或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目),马上就可以产生现金流,这样,融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以,其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样,融创的资金成本压力也会较低,也会比较快的做出销售业绩。 其实,现在仔细观察孙宏斌前后期收购手法的变化,也可以发现从整体收购到局部收购趋势。比如融创对于天朗、中渝置地等房企的收购并不是全盘通吃,已经和此前收购绿城佳兆业不一样了。同样,和雨润地产的合作也有可能仅仅局限于好的项目,不会整体收购。 孙宏斌就说过,“以我们对绿城和佳兆业的经验,我们整包去做的可能性会比较小了,我们宁愿谈一个项目,谈一个城市,要整体弄的话,我们觉得是很累的,而且效率很低的,最后的效果也不一定好,我们宁愿选两三个城市。”

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1485 次浏览 • 1 人关注 • 2 个回复 • 2017-04-12 17:51 • 来自相关话题

土地并购失败的原因是什么

一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈

@走过山岗的鱼:2016年到2017年,并购重组监管愈加严格,市场更加明确了监管边界和规则红线。从去年24起被否的重组案例审核意见来看,持续盈利能力、信息披露的完善程度、控制权的稳定性、合法合规性等成为审核和问询工作的重点。 在24起被否的并购重组案例背后,当前监管“四大雷区”已逐渐明确。包括持续盈利能力存疑、估值和定价差异等信息披露不充分、控制权存在不确定性、违法公开承诺与国家法律法规政策等,都是过去一年里并购重组被否的重要原因。 具体来看,标的资产的盈利能力仍是审核的重中之重。被否的24起重组申请中,涉及盈利能力的审核意见达15起,表述内容包括标的盈利能力存在重大不确定性、持续亏损不利于提高上市公司质量、业绩真实性无法判断、持续盈利能力披露不充分等。因控股权存在不稳定性而被否决的重组有3起,审核意见主要为交易完成后实际控制人认定依据披露不充分。此外,交易估值和股权定价的前后差异较大也被多次提及,还与盈利能力、控股权认定等重合出现在审核意见中 并购重组的严监管之势,在数据统计中也有明确体现。2016年有24起并购重组方案未获通过,较2015年的22起环比有升,整体通过率下降了2.3%。在6月17日新规公布后,证监会共召开了61次并购重组会议,审核未通过率由新规前的6.67%,快速上升至14.15%。 展望2017年的并购重组市场,除严监管态势延续之外,市场对中概股和港股回归也报以高度关注。去年5月证监会宣布,对中概股回归A股的明显价差、壳资源炒作等现象予以高度关注,对可能引起的影响进行深入分析研究。此表态被市场认为是中概股回归之路全面收紧的开始。

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1291 次浏览 • 1 人关注 • 2 个回复 • 2017-04-11 18:29 • 来自相关话题

又一个并购失败的例子,早前鲁能也中止了广宇发展重组,不知道这种重组并购的压力主要来源于哪里?或者最大的阻力会是什么?

一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈

@Youniverse:深交所要求控股方制定明确可行的解决同业竞争的承诺,并对承诺事项的具体内容、履约方式及时间、履约能力分析、履约风险及对策、不能履约时的制约措施等方面进行充分的信息披露。

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939 次浏览 • 1 人关注 • 3 个回复 • 2017-04-11 15:56 • 来自相关话题

未来还有可能继续吗?

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浅酌 发起了问题 • 1 人关注 • 0 个回复 • 811 次浏览 • 2017-04-10 12:55 • 来自相关话题

华南城有4000多万平方米的土地,在全国各地,都是省会城市,都是两年以前拿下的,背后是成本价,那这是不是有价值呢?