土地并购最为关键的因素是什么？
一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈
@走过山岗的鱼：近年来，房地产行业并购个案和数量都呈现井喷之势，但一千个案例中就有一千个哈姆雷特，各有不同关键之处需要把握。 当然，在并购业务操作中也有可以总结和归纳的共通经验和教训。比如，并购动作较多，在业内也较有影响的融创，在对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等收购操作中，就出现过较多的反复和波折，这其中就掺杂着成与败的经验与教训。而业内早就有对其做过部分总结： 从融创过往并购案例看，城市区域选择是其并购目标的核心关键词，表现在：选择基本面良好的城市优先布局：比如北上广深一线城市；选择市场容量大的市场收购优质项目：比如武汉、成都、重庆这样的城市；另外，市场价格弹性空间较大的城市，比如市场均价在每平方米1万元以上，尤其是1.5万元以上的城市，比如南京、天津这样的城市。 同时，融创是现金流导向非常明确的一个企业，从并购的项目对象来看，以项目并购选择关键词是现金流，这样每一个并购项目马上就可以进入销售状态（净地的话5-6个月后就可以达到预售条件，或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目），马上就可以产生现金流，这样，融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以，其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样，融创的资金成本压力也会较低，也会比较快的做出销售业绩。 其实，现在仔细观察孙宏斌前后期收购手法的变化，也可以发现从整体收购到局部收购趋势。比如融创对于天朗、中渝置地等房企的收购并不是全盘通吃，已经和此前收购绿城佳兆业不一样了。同样，和雨润地产的合作也有可能仅仅局限于好的项目，不会整体收购。 孙宏斌就说过，“以我们对绿城和佳兆业的经验，我们整包去做的可能性会比较小了，我们宁愿谈一个项目，谈一个城市，要整体弄的话，我们觉得是很累的，而且效率很低的，最后的效果也不一定好，我们宁愿选两三个城市。”
2715 次浏览 • 1 人关注 • 2 个回复 • 2017-04-12 17:51
土地并购失败的原因是什么
一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈
@走过山岗的鱼：2016年到2017年，并购重组监管愈加严格，市场更加明确了监管边界和规则红线。从去年24起被否的重组案例审核意见来看，持续盈利能力、信息披露的完善程度、控制权的稳定性、合法合规性等成为审核和问询工作的重点。 在24起被否的并购重组案例背后，当前监管“四大雷区”已逐渐明确。包括持续盈利能力存疑、估值和定价差异等信息披露不充分、控制权存在不确定性、违法公开承诺与国家法律法规政策等，都是过去一年里并购重组被否的重要原因。 具体来看，标的资产的盈利能力仍是审核的重中之重。被否的24起重组申请中，涉及盈利能力的审核意见达15起，表述内容包括标的盈利能力存在重大不确定性、持续亏损不利于提高上市公司质量、业绩真实性无法判断、持续盈利能力披露不充分等。因控股权存在不稳定性而被否决的重组有3起，审核意见主要为交易完成后实际控制人认定依据披露不充分。此外，交易估值和股权定价的前后差异较大也被多次提及，还与盈利能力、控股权认定等重合出现在审核意见中 并购重组的严监管之势，在数据统计中也有明确体现。2016年有24起并购重组方案未获通过，较2015年的22起环比有升，整体通过率下降了2.3%。在6月17日新规公布后，证监会共召开了61次并购重组会议，审核未通过率由新规前的6.67%，快速上升至14.15%。 展望2017年的并购重组市场，除严监管态势延续之外，市场对中概股和港股回归也报以高度关注。去年5月证监会宣布，对中概股回归A股的明显价差、壳资源炒作等现象予以高度关注，对可能引起的影响进行深入分析研究。此表态被市场认为是中概股回归之路全面收紧的开始。
2206 次浏览 • 1 人关注 • 2 个回复 • 2017-04-11 18:29
又一个并购失败的例子，早前鲁能也中止了广宇发展重组，不知道这种重组并购的压力主要来源于哪里？或者最大的阻力会是什么？
一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈
@Youniverse：深交所要求控股方制定明确可行的解决同业竞争的承诺，并对承诺事项的具体内容、履约方式及时间、履约能力分析、履约风险及对策、不能履约时的制约措施等方面进行充分的信息披露。
1455 次浏览 • 1 人关注 • 3 个回复 • 2017-04-11 15:56
土地并购最为关键的因素是什么？
一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈
@走过山岗的鱼：近年来，房地产行业并购个案和数量都呈现井喷之势，但一千个案例中就有一千个哈姆雷特，各有不同关键之处需要把握。 当然，在并购业务操作中也有可以总结和归纳的共通经验和教训。比如，并购动作较多，在业内也较有影响的融创，在对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等收购操作中，就出现过较多的反复和波折，这其中就掺杂着成与败的经验与教训。而业内早就有对其做过部分总结： 从融创过往并购案例看，城市区域选择是其并购目标的核心关键词，表现在：选择基本面良好的城市优先布局：比如北上广深一线城市；选择市场容量大的市场收购优质项目：比如武汉、成都、重庆这样的城市；另外，市场价格弹性空间较大的城市，比如市场均价在每平方米1万元以上，尤其是1.5万元以上的城市，比如南京、天津这样的城市。 同时，融创是现金流导向非常明确的一个企业，从并购的项目对象来看，以项目并购选择关键词是现金流，这样每一个并购项目马上就可以进入销售状态（净地的话5-6个月后就可以达到预售条件，或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目），马上就可以产生现金流，这样，融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以，其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样，融创的资金成本压力也会较低，也会比较快的做出销售业绩。 其实，现在仔细观察孙宏斌前后期收购手法的变化，也可以发现从整体收购到局部收购趋势。比如融创对于天朗、中渝置地等房企的收购并不是全盘通吃，已经和此前收购绿城佳兆业不一样了。同样，和雨润地产的合作也有可能仅仅局限于好的项目，不会整体收购。 孙宏斌就说过，“以我们对绿城和佳兆业的经验，我们整包去做的可能性会比较小了，我们宁愿谈一个项目，谈一个城市，要整体弄的话，我们觉得是很累的，而且效率很低的，最后的效果也不一定好，我们宁愿选两三个城市。”
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土地并购失败的原因是什么
一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈
@走过山岗的鱼：2016年到2017年，并购重组监管愈加严格，市场更加明确了监管边界和规则红线。从去年24起被否的重组案例审核意见来看，持续盈利能力、信息披露的完善程度、控制权的稳定性、合法合规性等成为审核和问询工作的重点。 在24起被否的并购重组案例背后，当前监管“四大雷区”已逐渐明确。包括持续盈利能力存疑、估值和定价差异等信息披露不充分、控制权存在不确定性、违法公开承诺与国家法律法规政策等，都是过去一年里并购重组被否的重要原因。 具体来看，标的资产的盈利能力仍是审核的重中之重。被否的24起重组申请中，涉及盈利能力的审核意见达15起，表述内容包括标的盈利能力存在重大不确定性、持续亏损不利于提高上市公司质量、业绩真实性无法判断、持续盈利能力披露不充分等。因控股权存在不稳定性而被否决的重组有3起，审核意见主要为交易完成后实际控制人认定依据披露不充分。此外，交易估值和股权定价的前后差异较大也被多次提及，还与盈利能力、控股权认定等重合出现在审核意见中 并购重组的严监管之势，在数据统计中也有明确体现。2016年有24起并购重组方案未获通过，较2015年的22起环比有升，整体通过率下降了2.3%。在6月17日新规公布后，证监会共召开了61次并购重组会议，审核未通过率由新规前的6.67%，快速上升至14.15%。 展望2017年的并购重组市场，除严监管态势延续之外，市场对中概股和港股回归也报以高度关注。去年5月证监会宣布，对中概股回归A股的明显价差、壳资源炒作等现象予以高度关注，对可能引起的影响进行深入分析研究。此表态被市场认为是中概股回归之路全面收紧的开始。
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又一个并购失败的例子，早前鲁能也中止了广宇发展重组，不知道这种重组并购的压力主要来源于哪里？或者最大的阻力会是什么？
一宗4000万平土地并购事件 中洲董秘亲述华南城交易的成败与无奈
@Youniverse：深交所要求控股方制定明确可行的解决同业竞争的承诺，并对承诺事项的具体内容、履约方式及时间、履约能力分析、履约风险及对策、不能履约时的制约措施等方面进行充分的信息披露。
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华南城有4000多万平方米的土地，在全国各地，都是省会城市，都是两年以前拿下的，背后是成本价，那这是不是有价值呢？