土地并购最为关键的因素是什么？

近年来，房地产行业并购个案和数量都呈现井喷之势，但一千个案例中就有一千个哈姆雷特，各有不同关键之处需要把握。

当然，在并购业务操作中也有可以总结和归纳的共通经验和教训。比如，并购动作较多，在业内也较有影响的融创，在对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等收购操作中，就出现过较多的反复和波折，这其中就掺杂着成与败的经验与教训。而业内早就有对其做过部分总结：

从融创过往并购案例看，城市区域选择是其并购目标的核心关键词，表现在：选择基本面良好的城市优先布局：比如北上广深一线城市；选择市场容量大的市场收购优质项目：比如武汉、成都、重庆这样的城市；另外，市场价格弹性空间较大的城市，比如市场均价在每平方米1万元以上，尤其是1.5万元以上的城市，比如南京、天津这样的城市。

同时，融创是现金流导向非常明确的一个企业，从并购的项目对象来看，以项目并购选择关键词是现金流，这样每一个并购项目马上就可以进入销售状态（净地的话5-6个月后就可以达到预售条件，或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目），马上就可以产生现金流，这样，融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以，其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样，融创的资金成本压力也会较低，也会比较快的做出销售业绩。

其实，现在仔细观察孙宏斌前后期收购手法的变化，也可以发现从整体收购到局部收购趋势。比如融创对于天朗、中渝置地等房企的收购并不是全盘通吃，已经和此前收购绿城佳兆业不一样了。同样，和雨润地产的合作也有可能仅仅局限于好的项目，不会整体收购。

孙宏斌就说过，“以我们对绿城和佳兆业的经验，我们整包去做的可能性会比较小了，我们宁愿谈一个项目，谈一个城市，要整体弄的话，我们觉得是很累的，而且效率很低的，最后的效果也不一定好，我们宁愿选两三个城市。”

双方的发展策略，利益的协商，有无竞争都是会影响的吧