疑惑的一点是，商办项目在出让时既已确定其商业属性，前期发展为办公楼，后期再改造成公寓就不行了？只是因为改变了原有的规划？而且文中提到1月13日的意见稿，商业和办公不准采用住宅套型的设计。连项目一开始也不可以设计成公寓，那么公寓还能归入到商业办公项目中吗？
深度报告 | 公寓寒流 沪深严控类住宅新政下商办地产出路
@桃谷六仙-桃根仙：根据深圳规土委1月13日出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》，除了商业、办公、研发用房建筑平面不得采用套型式设计，还有若干规定堵死了改变成公寓的后路。 看意见稿的表述就知道了：卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、风井等应集中设置；办公建筑因功能需要，单栋建建筑同一楼层内，设 有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的1/3。 考虑到单套住宅需要独立的卫生间以及阳台，集中设置这些生活必要的配套后，改变商办用途为公寓已基本不可能。 另外，商业、办公、研发用房等土地在出让时已经明确开发用途，如果涉及公寓部分会给出打造的比例。规土委的意见稿只是针对获得这批土地后计划违法改变性质为公寓的情况，对于按规定开发的，应该不受影响。
1173 次浏览 • 1 人关注 • 1 个回复 • 2017-01-20 19:15
如果开发商为了那30％的配套公寓面积，拿了深圳工改工的地，那剩下那70%的面积要怎么办呢？要找合作伙伴？
深度报告 | 公寓寒流 沪深严控类住宅新政下商办地产出路
@迷失的小羊：开发商都不傻，在拿地之前肯定会算好帐的。如果只为30%的公寓拿下的地，那这些公寓的销售价格也不会太低。 后续找来房企合作也是可以的，不过只做商业的企业不多，不见得愿意合作，当然绝版地也是有可能。 另外一种模式就是，可以跟其他房企联合拿地，各取所需，互利共赢。 商业地产是重资产模式，如果按照正常商业地产来看，一般情况不会只做商业办公的，搭配公寓住宅，有利于回笼资金，也就是所谓以住养商。
1136 次浏览 • 1 人关注 • 1 个回复 • 2017-01-20 15:24
政府本意是要严控类住宅的投资性需求，但是会不会反而助推住宅商品房的成交，从而推高房价？
深度报告 | 公寓寒流 沪深严控类住宅新政下商办地产出路
@珊：一种观点认为随着总体供应量下降，房价必定会上涨；另一种观点则认为；公寓类产品首付5成，贷款年限10年的门槛限制，对于刚需影响不大，房价是否涨跌，还需要切分对待。
1333 次浏览 • 1 人关注 • 1 个回复 • 2017-01-19 16:59
疑惑的一点是，商办项目在出让时既已确定其商业属性，前期发展为办公楼，后期再改造成公寓就不行了？只是因为改变了原有的规划？而且文中提到1月13日的意见稿，商业和办公不准采用住宅套型的设计。连项目一开始也不可以设计成公寓，那么公寓还能归入到商业办公项目中吗？
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@桃谷六仙-桃根仙：根据深圳规土委1月13日出具的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》，除了商业、办公、研发用房建筑平面不得采用套型式设计，还有若干规定堵死了改变成公寓的后路。 看意见稿的表述就知道了：卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类型管井、风井等应集中设置；办公建筑因功能需要，单栋建建筑同一楼层内，设 有套内专用卫生间和茶水间的办公用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的1/3。 考虑到单套住宅需要独立的卫生间以及阳台，集中设置这些生活必要的配套后，改变商办用途为公寓已基本不可能。 另外，商业、办公、研发用房等土地在出让时已经明确开发用途，如果涉及公寓部分会给出打造的比例。规土委的意见稿只是针对获得这批土地后计划违法改变性质为公寓的情况，对于按规定开发的，应该不受影响。
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如果开发商为了那30％的配套公寓面积，拿了深圳工改工的地，那剩下那70%的面积要怎么办呢？要找合作伙伴？
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@迷失的小羊：开发商都不傻，在拿地之前肯定会算好帐的。如果只为30%的公寓拿下的地，那这些公寓的销售价格也不会太低。 后续找来房企合作也是可以的，不过只做商业的企业不多，不见得愿意合作，当然绝版地也是有可能。 另外一种模式就是，可以跟其他房企联合拿地，各取所需，互利共赢。 商业地产是重资产模式，如果按照正常商业地产来看，一般情况不会只做商业办公的，搭配公寓住宅，有利于回笼资金，也就是所谓以住养商。
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政府本意是要严控类住宅的投资性需求，但是会不会反而助推住宅商品房的成交，从而推高房价？
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@珊：一种观点认为随着总体供应量下降，房价必定会上涨；另一种观点则认为；公寓类产品首付5成，贷款年限10年的门槛限制，对于刚需影响不大，房价是否涨跌，还需要切分对待。
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目前包括万科等主流开发商均涉足过商办的公寓改造。在新政的持续加码下如何应对房地产市场的形势，仍是横亘在这些企业面前的一大难题。