光大安石挑选项目有哪些指标？他会以什么方式退出获利？
周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上
@轻疯tt：首先是位置，一定是一线或者强二线城市，体量不能太小，一般在10万方-15万方比较合适，另外价格也要相对合适，这样才有溢价的空间。退出的话多以资产证券化的形式，发行ABS，类REITs产品。
849 次浏览 • 1 人关注 • 1 个回复 • 2019-11-11 18:44
像光大安石这种通过基金方式发展商业地产的模式有哪些优缺点？光大安石未来的发展策略又是怎样的？
周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上
@Nicenice：最大的优点是投资回报高，以及并不需要太多专业的地产管理和开发的专业人才。缺点的话，主要在于好项目比较少，商业地产对于地段的要求比住宅还要高，核心城市的CBD就那一点，国内那么多基金都是抢破头的要，所以要选出高回报的项目并不是一个简单的活，如果接了一个不好的项目，就成为了一潭死水，很难实现退出。光大安石未来应该是走这种路子，但是问题在于在国外那么多基金投入中国，以及国内新基金的崛起，光大安石面临的竞争很大，但同时房地产行业资金受限严重，基金的钱是很大的支持，所以机会也是很大的。
1366 次浏览 • 1 人关注 • 1 个回复 • 2019-11-07 09:51
地产与基金的合作模式是怎样的？
周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上
@白云机场是我家：与品牌开发商的常用合作结构如图所示，专业的地产基金公司作为GP（执行事务合伙人）管理并购基金，品牌开发商在基金中投资次级，GP寻找稳定可信赖的优先级资金。并购基金及其旗下专属的契约型基金持有项目公司90%以上的股权，品牌开发商负责项目公司的日常运营。 在合伙基金层面可能会出现双GP：一方面银行、信托、保险等金融机构作为优先级投资人，要介入合伙基金的管理；另一方面，开发商除了劣后投资，还要争取体现对项目的参与权利，因此可能会引入其资管公司做GP。至于决策权等权利，通常是双方共同磋商，执行事务合伙人代表由地产基金公司委派，与投资人达成良好共识，开发商也能够接受。 在项目开发过程中及优先级退出时点，采取项目公司融资方式与促销方式实现项目的流动性补足。在运营过程中，由品牌地产商调拨资金支持项目公司的运营。 收益分配上，GP作为执行事务合伙人，在与品牌开发商的合作中收取的管理费较少，如1%/年。在基金层面设置基准收益，在达到基准收益前只向优先级分配，当前市场情况基准收益水平大概为8%-10%。次级投资人在优先级投资人之后获取收益，收益水平大概为12%-15%。在剩余收益的分配上，由于GP收取的管理费水平较低，若协商一致GP也可参与分配，如国内某TOP10地产基金设定的超额收益分配比例——GP﹕优先级投资人﹕次级投资人=1:2:7。 [attach]9[/attach]
1229 次浏览 • 1 人关注 • 2 个回复 • 2019-11-08 14:24
光大安石挑选项目有哪些指标？他会以什么方式退出获利？
周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上
@轻疯tt：首先是位置，一定是一线或者强二线城市，体量不能太小，一般在10万方-15万方比较合适，另外价格也要相对合适，这样才有溢价的空间。退出的话多以资产证券化的形式，发行ABS，类REITs产品。
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像光大安石这种通过基金方式发展商业地产的模式有哪些优缺点？光大安石未来的发展策略又是怎样的？
周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上
@Nicenice：最大的优点是投资回报高，以及并不需要太多专业的地产管理和开发的专业人才。缺点的话，主要在于好项目比较少，商业地产对于地段的要求比住宅还要高，核心城市的CBD就那一点，国内那么多基金都是抢破头的要，所以要选出高回报的项目并不是一个简单的活，如果接了一个不好的项目，就成为了一潭死水，很难实现退出。光大安石未来应该是走这种路子，但是问题在于在国外那么多基金投入中国，以及国内新基金的崛起，光大安石面临的竞争很大，但同时房地产行业资金受限严重，基金的钱是很大的支持，所以机会也是很大的。
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地产与基金的合作模式是怎样的？
周颂明与观点对话：光大安石在一条正确的路上
@白云机场是我家：与品牌开发商的常用合作结构如图所示，专业的地产基金公司作为GP（执行事务合伙人）管理并购基金，品牌开发商在基金中投资次级，GP寻找稳定可信赖的优先级资金。并购基金及其旗下专属的契约型基金持有项目公司90%以上的股权，品牌开发商负责项目公司的日常运营。 在合伙基金层面可能会出现双GP：一方面银行、信托、保险等金融机构作为优先级投资人，要介入合伙基金的管理；另一方面，开发商除了劣后投资，还要争取体现对项目的参与权利，因此可能会引入其资管公司做GP。至于决策权等权利，通常是双方共同磋商，执行事务合伙人代表由地产基金公司委派，与投资人达成良好共识，开发商也能够接受。 在项目开发过程中及优先级退出时点，采取项目公司融资方式与促销方式实现项目的流动性补足。在运营过程中，由品牌地产商调拨资金支持项目公司的运营。 收益分配上，GP作为执行事务合伙人，在与品牌开发商的合作中收取的管理费较少，如1%/年。在基金层面设置基准收益，在达到基准收益前只向优先级分配，当前市场情况基准收益水平大概为8%-10%。次级投资人在优先级投资人之后获取收益，收益水平大概为12%-15%。在剩余收益的分配上，由于GP收取的管理费水平较低，若协商一致GP也可参与分配，如国内某TOP10地产基金设定的超额收益分配比例——GP﹕优先级投资人﹕次级投资人=1:2:7。 [attach]9[/attach]
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