地产与基金的合作模式是怎样的？

与品牌开发商的常用合作结构如图所示，专业的地产基金公司作为GP（执行事务合伙人）管理并购基金，品牌开发商在基金中投资次级，GP寻找稳定可信赖的优先级资金。并购基金及其旗下专属的契约型基金持有项目公司90%以上的股权，品牌开发商负责项目公司的日常运营。

在合伙基金层面可能会出现双GP：一方面银行、信托、保险等金融机构作为优先级投资人，要介入合伙基金的管理；另一方面，开发商除了劣后投资，还要争取体现对项目的参与权利，因此可能会引入其资管公司做GP。至于决策权等权利，通常是双方共同磋商，执行事务合伙人代表由地产基金公司委派，与投资人达成良好共识，开发商也能够接受。

在项目开发过程中及优先级退出时点，采取项目公司融资方式与促销方式实现项目的流动性补足。在运营过程中，由品牌地产商调拨资金支持项目公司的运营。

收益分配上，GP作为执行事务合伙人，在与品牌开发商的合作中收取的管理费较少，如1%/年。在基金层面设置基准收益，在达到基准收益前只向优先级分配，当前市场情况基准收益水平大概为8%-10%。次级投资人在优先级投资人之后获取收益，收益水平大概为12%-15%。在剩余收益的分配上，由于GP收取的管理费水平较低，若协商一致GP也可参与分配，如国内某TOP10地产基金设定的超额收益分配比例——GP﹕优先级投资人﹕次级投资人=1:2:7。